文旅商業街區，是近年來文旅項目開發、城市更新、產業結構調整過程中的重要舉措之一，大部分城市都在文旅商業街區上發力，期望通過街區的改造提升，迭代升級，從而建立起城市新地標或打造新名片。問題是，文旅商業街區如何面對未知的市場，承接快速更新的消費需求?在過去的幾年中，文旅商業街區的開發運營有哪些雷池?或許我們可以從文旅商街的過去、現在和未來的發展中找到答案。

　　隨著旅游市場的逐漸興旺，文旅商業街區也隨之興起。與傳統商業街千篇一律的繁華景象不同，文旅商街更注重文化融合，旅游屬性更加明顯 ，一般位于城市旅游富集區或城市文化特色突出的傳統街區，注重主題化、體驗化和城市文化內涵的挖掘 。

　　從布局情況來看，文旅商街主要集中在一二線城市 ，這樣的分布與城市經濟發展水平、歷史文化底蘊、人口密度等因素密不可分，在多種因素的影響及推動下，文旅商街也逐步發展成為一座城市的核心吸引物，即“城市靈魂”所在。

　　文旅商街之痛：留不住人也留不住錢

　　如今，除了各級城市大力推動文旅商街的開發外，各個文旅目的地也將文旅商街做為剛需配套業態，以期帶動項目的二消增長。現在的文旅商業街區就像各類古鎮、小鎮一樣，有些過剩的現象，數量是絕對夠了，但是都好像啟動了基因復制模式“中國文旅一盤棋，文旅商街一家親”，這句話聽起來很大氣，但其中卻透漏著文旅商街的一縷縷悲哀之氣。

　　痛點一：

　　無管理 無把控

　　中國的文旅盤，很多從根本上都是房地產盤，賣房是第一要務。所以涉及到的商鋪，大多數都是直接銷售，所有商鋪都缺乏統一管理，往往由業主隨心所欲。最終就導致一個嚴重的問題：一條街甚至一個古鎮，只賣那幾樣東西。直接結果就是，商戶掙不到錢，逐步商鋪流失，展現蕭條。

　　一些文旅商街在招商時可能會考慮到一些品類的管控和商業設計，但是到了真正招商期，由于面臨招商不順的問題，往往自亂陣腳，盲目招商，到最后只要有商家入駐就好，也不管什么品類和質量把控的事了。最終出現的結果就是，無管理、無把控，無論是展現形式還是產品質量，都無法做到較好的狀態，最后也是被市場所遺棄。

　　痛點二：

　　傳統商業街過剩

　　社會的快速發展，讓各類商業都野蠻成長，供求關系也發生了天翻地覆的變化，大批商業過剩，購物方式的多樣化，給傳統商業帶來了挑戰。商街購物已經不再是社會消費的剛需場景。但在這樣的大背景下，文旅商街卻逆勢而上，給中國的商街陣營快速的招兵買馬。原以為文旅商街是不一樣的商街，但到最后才發現，傳統商街和文旅商街只是換了一個稱呼而已，形成一個尷尬的局面。這種結果讓一大批資本血染紅海，或是讓一大批購房者開啟了大放血的模式。

　　傳統商街已經失去了對顧客的吸引力，文旅商街又再一次加入了傳統商街的陣營，傳統商街的過剩已經成為了定局。 把文旅商街硬生生玩成了傳統商街，這絕對是玩死的節奏，也玩出了目前文旅商街大片死氣的現狀。

　　痛點三：

　　缺行家 無參考

　　文旅行業到現在還算是一個新生行業，更多的都是披著文旅外衣的房地產商，這種偽文旅也給整個文旅行業樹立了一個錯誤的航標。文旅行業的發展都在追隨著偽文旅的航標在前赴后繼，也造就了目前文旅項目尸橫遍野的現狀。文旅行業的發展，雖然從業者很多，但是行家極少，因為所有的人都是在摸著石頭過河。真正的文旅行家，在目前國內的人才市場中真的是鳳毛麟角。

　　中國的文旅產業雖然是發展了幾年，但是真正成熟的發展模式還沒有出現，畢竟都是跟著偽文旅的風潮一路向前。所謂的經典案例，也未必是案例，只能說是個例、特例，而且這些個例都是無法復制和模仿。做文旅項目，我們學習的不是成功經驗，更多的是失敗教訓。新文旅人，不要想著去模仿別人的文旅盤 ，因為你的未來絕對不是他的未來。

　　文旅商街的未來：破界融合追需求

　　文旅商街的未來，不是商業的未來，而是需求的未來。在國內國際雙循環相互促進的新發展格局，和文旅融合的背景下，文旅商街將面臨新的發展趨勢：

　　01

　　市場下沉，向三四線城市、縣鎮集聚

　　一方面，文旅商業街區并不是一個純文旅項目或者文旅配套，除了滿足游客需求，還需要滿足城市居民的休閑娛樂需求。 隨著消費升級，下沉市場的消費水平也在快速增長，換言之，三四線城市、縣鎮下沉市場的消費需求亟待滿足，文旅街區作為新的消費點將在下沉市場迸發生機。

　　另一方面，基于文旅產業發展的需要，文旅商街將進一步完善旅游供給。 當前很多三四線城市的文旅產業依然過度依賴自然風景名勝區、歷史文化遺產等資源稟賦，文旅商街可作為新的核心吸引物，很多城市也在做嘗試，通過改造提升或者新建開發來打造文旅街區。

　　02

　　內容創新，主題化、特色化鮮明

　　文旅商街的發展未來 ，絕對不是商業發展的未來，也不是單純場景的未來，而是內容的未來 。文旅商街的突破點就在于以前圈內認可常說的商街景區化，但是在景區化的道路上，卻很少有人走出一條理想的道路，最后展現的更多的都是主題公園的街區巡游。文旅商街的未來絕對不是加什么?而是融什么?

　　文旅商業街區作為一個獨立的文旅產品，在面對客群快速迭代的消費需求時，主題化、特色化將會更加鮮明 ，因為缺乏特色的產品，注定難以實現差異化發展，被市場淘汰的風險也更高。事實上，很多的文旅產品都在試圖發掘自身的特色，客群定位也需要更加精準，小而美的產品將更加符合文旅融合時代的發展趨勢 。

　　03

　　文化注入，文化與商業兼容

　　文旅盤中，文旅商街的定位一直都是配套設施。未來，文旅商街需要的不是商業本身，而是一種在基礎需求滿足的前提下，為游客提供更豐富的精神需求和文化體驗。 時代的改變，產品的升級，伴隨的還有游客需求的升級。深度體驗游時代，文旅商業需要更加注重主題文化的提煉和表達，才有可能真正抓住游客的心，激發游客消費的欲望。

　　文旅商街需要根據文化主題對街區動線、場景設計、情景互動、產品融合、核心吸引物、經營手法等各個方面進行系統性的研究和創作。加強文化注入、文化表達和文化氛圍的營造，使得文化與商業兼容，才能真正為文旅商街賦能。

　　結  語

　　文旅商業街目前仍處于陣痛期，但未來所產生的商業機會，卻是一個新的商業藍海。涉足文旅商街的藍海區域，需要融合破界融合，自帶內容的吸引核，并且不能脫離市場。文旅商街的破界，也是旅游的破界，打破傳統的固化思維，尋求更高層次的發展，才為市場提供更能滿足需求的產品。